Problemas com construtoras, incorporadoras e loteadoras exigem uma análise jurídica própria.
Atuamos na defesa de adquirentes de imóveis na planta, unidades em empreendimentos imobiliários e lotes que enfrentam atrasos, cobranças questionáveis, alterações no que foi contratado, problemas na entrega, defeitos construtivos, distrato e outros descumprimentos relacionados à aquisição.
Imóveis na planta · Incorporações · Loteamentos · Entrega · Distrato
Proposta, publicidade, contrato, pagamentos, cronograma, comunicações e condições de entrega podem ser relevantes para compreender o que ocorreu e quais medidas podem ser avaliadas.
A relação com a construtora ou loteadora se desenvolve muito além da assinatura do contrato.
Na aquisição de um imóvel na planta ou de um lote em empreendimento imobiliário, o adquirente assume obrigações hoje esperando receber, no futuro, aquilo que lhe foi apresentado: uma unidade, uma infraestrutura, determinadas características, um prazo de entrega e condições específicas para conclusão do negócio.
Entre a contratação e a entrega, porém, podem surgir alterações, atrasos, novas cobranças, dificuldades de financiamento, divergências sobre reajustes, mudanças no empreendimento ou situações que colocam em dúvida a continuidade do contrato.
Depois da entrega, outros problemas podem aparecer: vícios construtivos, diferenças entre o que foi ofertado e o que foi entregue, pendências documentais, falhas nas áreas comuns ou resistência na solução de defeitos.
Por isso, a análise jurídica de um conflito de consumo imobiliário não se limita ao contrato. É necessário considerar a oferta, os documentos assinados, os pagamentos, as comunicações, o estágio do empreendimento e aquilo que efetivamente aconteceu.
É a partir desse conjunto que avaliamos as obrigações assumidas pelas partes e as medidas extrajudiciais ou judiciais que podem ser discutidas no caso concreto.
Os problemas mudam conforme o empreendimento avança
Uma divergência percebida na contratação exige uma abordagem diferente de um atraso de obra, de uma cobrança surgida durante o contrato ou de um defeito constatado na entrega. Por isso, a atuação precisa considerar em que momento o problema surgiu e quais documentos foram produzidos até ali.
Quando a oferta e o contrato não contam exatamente a mesma história
A negociação de um imóvel em empreendimento imobiliário pode envolver anúncio, material de vendas, proposta, reserva, quadro-resumo e contrato definitivo. Quando essas informações divergem entre si, é importante identificar o que efetivamente foi oferecido e quais obrigações foram formalizadas.
Também podem surgir dúvidas sobre prazos, reajustes, comissão de corretagem, condições de financiamento, forma de pagamento e características prometidas para a unidade ou para o empreendimento.
- Diferença relevante entre publicidade, proposta e contrato
- Cláusulas pouco claras sobre pagamento, reajuste ou entrega
- Cobrança de comissão de corretagem ou outros valores
- Dúvidas sobre índices de atualização
- Prazo de conclusão e entrega do empreendimento
- Condições relacionadas ao financiamento
- Promessa de áreas comuns, infraestrutura ou características específicas
- Alteração das condições apresentadas durante a negociação
- Ausência ou insuficiência de informações relevantes antes da assinatura
- Análise do contrato e do quadro-resumo
- Confronto entre oferta, proposta e instrumento contratual
- Análise das cobranças previstas
- Orientação sobre obrigações assumidas
- Notificação ou pedido formal de esclarecimento
- Avaliação de divergências relevantes na contratação
Durante a execução do empreendimento, prazo, cobrança e informação passam a ser centrais
A aquisição pode durar anos entre a assinatura e a efetiva entrega. Nesse período, alterações no cronograma, no projeto, nos valores cobrados ou nas condições de conclusão do negócio podem modificar de forma significativa aquilo que o adquirente esperava receber.
Nos loteamentos, a discussão pode envolver ainda a implantação das obras de infraestrutura, abertura de vias, redes, serviços e demais obrigações assumidas no empreendimento.
- Atraso na obra ou na implantação do loteamento
- Prorrogação do prazo de entrega
- Alterações relevantes no projeto ou na unidade
- Cobrança de valores ou encargos cuja origem precisa ser verificada
- Aplicação de índices de reajuste
- Ausência de informações sobre o andamento do empreendimento
- Dificuldades relacionadas ao financiamento
- Infraestrutura prometida e não concluída
- Modificação de características divulgadas no momento da venda
- Descumprimento de outras obrigações previstas no contrato ou na oferta
- Análise do contrato, cronograma e comunicações
- Verificação das obrigações assumidas pelo fornecedor
- Organização dos comprovantes e demais provas
- Notificação extrajudicial
- Pedido formal de informações ou providências
- Negociação
- Análise das consequências jurídicas do atraso ou da alteração
- Avaliação da continuidade ou do encerramento da relação contratual
A entrega das chaves não encerra todas as obrigações relacionadas ao empreendimento
É na vistoria e nos primeiros meses de utilização que muitas divergências se tornam visíveis. Acabamentos, instalações, infiltrações, fissuras, dimensões, áreas comuns ou outros elementos podem não corresponder ao que foi contratado ou apresentar problemas que exigem avaliação.
Nessa etapa, é especialmente importante registrar o estado do imóvel, formalizar as reclamações e preservar documentos, fotografias, vídeos e protocolos de atendimento.
- Defeitos identificados na vistoria de entrega
- Infiltrações, fissuras, trincas e outras manifestações construtivas
- Acabamentos ou itens diferentes do previsto
- Divergências relevantes de metragem ou características
- Áreas comuns incompletas ou diferentes do divulgado
- Pendências documentais relacionadas à entrega
- Cobranças vinculadas à liberação das chaves
- Demora ou recusa na correção dos problemas
- Assistência prestada de forma insuficiente
- Defeitos surgidos após a ocupação da unidade
- Orientação para documentação dos problemas
- Análise de vistoria, fotografias, vídeos e comunicações
- Análise de laudos ou pareceres técnicos disponíveis
- Notificação para correção
- Negociação de prazo e forma de reparo
- Análise da responsabilidade pelo problema
- Medidas destinadas ao cumprimento da obrigação, abatimento, resolução contratual ou reparação, quando juridicamente cabíveis
Quando a causa ou extensão do defeito depender de conhecimento técnico, a avaliação de engenheiro, arquiteto ou outro profissional habilitado pode ser necessária.
Quando a continuidade do contrato deixa de fazer sentido, é preciso compreender como a relação pode ser encerrada
Nem todo encerramento ocorre pelo mesmo motivo. O adquirente pode não conseguir continuar pagando, pode haver atraso significativo no empreendimento, descumprimento de obrigação pela construtora ou simplesmente uma decisão de não prosseguir com a aquisição.
Essas situações produzem consequências diferentes sobre retenções, devolução de valores, multas, prazos e demais obrigações.
Por isso, antes de aceitar uma proposta de distrato ou simplesmente interromper os pagamentos, é importante compreender qual é a causa do encerramento e quais regras incidem sobre aquela operação.
- Impossibilidade de continuar pagando o contrato
- Pedido de distrato
- Retenções ou descontos aplicados na devolução
- Proposta de restituição considerada incompatível com o contrato ou com a situação
- Parcelamento dos valores a devolver
- Atraso ou descumprimento atribuído à construtora ou loteadora
- Pedido de rescisão decorrente de problema no empreendimento
- Cobranças realizadas após a formalização do encerramento
- Necessidade de analisar cessão ou transferência da posição contratual
- Análise do contrato e do motivo do encerramento
- Conferência dos pagamentos realizados
- Análise das retenções e condições propostas
- Negociação do distrato
- Elaboração de notificação
- Formalização do encerramento
- Cobrança de valores discutidos
- Atuação judicial quando a solução extrajudicial não for suficiente
Como podemos atuar no conflito
A atuação é definida a partir do problema concreto e do estágio em que se encontra o empreendimentoProblemas com atraso na entrega do imóvel
Análise dos prazos contratados, cronograma, comunicações da incorporadora e consequências produzidas pelo atraso, com avaliação das medidas que podem ser adotadas.
Problemas com loteadoras e infraestrutura do loteamento
Atuação em situações envolvendo atraso ou ausência de obras de infraestrutura, descumprimento de características prometidas, cobranças, alterações do empreendimento e demais obrigações assumidas pela loteadora.
Cobranças, reajustes e valores exigidos durante o contrato
Análise da origem das cobranças, das cláusulas contratuais, dos índices utilizados e das informações fornecidas ao adquirente para verificar como determinado valor foi constituído e se existe fundamento para questioná-lo.
Defeitos construtivos e problemas na entrega
Orientação sobre documentação, vistoria e produção de provas, análise dos documentos técnicos disponíveis e atuação diante de defeitos, divergências ou pendências identificadas na unidade ou no empreendimento.
Divergência entre aquilo que foi ofertado e aquilo que foi entregue
Análise da publicidade, proposta, contrato, memoriais e demais documentos para verificar situações em que características relevantes do imóvel ou do empreendimento não correspondem ao que foi apresentado durante a contratação.
Distrato e rescisão do contrato
Análise das circunstâncias que levaram ao encerramento, dos valores pagos, das retenções propostas e das obrigações remanescentes, com atuação em negociação ou medida judicial quando necessária.
Notificações e negociação com construtoras, incorporadoras e loteadoras
Formalização da reclamação, das providências solicitadas e das propostas de solução, preservando documentalmente aquilo que foi discutido entre as partes.
Ações judiciais relacionadas ao empreendimento
Quando a solução extrajudicial não é suficiente ou quando a própria situação exige intervenção judicial, o escritório pode atuar em demandas relacionadas ao cumprimento ou encerramento do contrato, cobranças, entrega, defeitos e outras controvérsias decorrentes da relação de consumo imobiliário.
Em um empreendimento imobiliário, o contrato é importante, mas não conta sozinho toda a história.
Para análise preventiva de uma compra e venda entre particulares, conheça a assessoria em Compra e Venda de Imóveis.
Teve um problema com imóvel na planta, loteamento, entrega ou distrato?
Você pode nos apresentar brevemente o que aconteceu, em que fase está o empreendimento e quais documentos possui: contrato, comprovantes, mensagens, notificações, fotografias ou outros registros relacionados ao problema.
O primeiro contato serve para identificar a natureza da demanda. Quando for necessária uma análise jurídica individualizada, informaremos previamente o formato do atendimento e os documentos necessários para a consulta.
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