Assessoria jurídica para locadores de imóveis.
Da preparação do contrato à cobrança, à retomada do imóvel e à entrega das chaves, atuamos para que o locador faça valer seus direitos com segurança e sem adotar medidas que possam criar novos problemas.
Cada locação tem um histórico próprio. Por isso, antes de recomendar uma notificação, uma negociação ou uma medida judicial, analisamos o contrato, os documentos, as comunicações entre as partes e aquilo que efetivamente aconteceu durante a relação de aluguel.
Atuação jurídica para proprietários e locadores em diferentes momentos da relação de aluguel.
A assessoria pode começar antes mesmo da entrega das chaves ou quando um problema já está instalado. Entre as situações que atendemos estão:
Ser proprietário do imóvel não autoriza a retomada pela força, a troca de fechaduras ou outras medidas tomadas unilateralmente. Por outro lado, o locador também não precisa permanecer inerte diante do inadimplemento ou de uma infração contratual.
O caminho depende do motivo do conflito, do contrato, das provas existentes e do resultado que se pretende alcançar. Uma atuação bem estruturada permite cobrar, negociar, formalizar exigências ou buscar a retomada do imóvel sem agravar desnecessariamente a situação.
Assessoria jurídica do início ao encerramento da locação
A atuação pode começar antes da assinatura do contrato, acompanhar situações surgidas durante o aluguel ou ser necessária apenas no momento da rescisão, da cobrança ou da retomada do imóvel.
Uma boa locação começa antes da entrega das chaves.
O contrato precisa refletir o imóvel, a forma como ele será utilizado e as condições efetivamente negociadas entre as partes. Minutas genéricas muitas vezes deixam abertas justamente as questões que se tornam relevantes quando surge um problema: responsabilidades por reparos, garantias, vistorias, conservação, utilização do imóvel, encargos e consequências do descumprimento.
Quando a locação é administrada por uma imobiliária, a análise não precisa se limitar ao contrato firmado com o inquilino. Também podemos revisar o contrato de administração imobiliária, verificando quais responsabilidades foram atribuídas à administradora, como serão realizados os repasses, as cobranças, as vistorias, as comunicações e a condução de eventuais inadimplementos.
- Elaboração de contratos de locação residencial e comercial
- Revisão do contrato de locação elaborado pela imobiliária, pelo inquilino ou por terceiros
- Análise e estruturação das garantias locatícias
- Orientação sobre documentos, vistoria e condições da entrega do imóvel
- Revisão do contrato de administração firmado entre o proprietário e a imobiliária
- Orientação preventiva antes da assinatura e da entrega das chaves
Quando uma obrigação deixa de ser cumprida, agir corretamente desde o início faz diferença.
Atrasos, falta de pagamento, danos ao imóvel, uso incompatível com o contrato, recusa de acesso em situações justificadas ou outras infrações precisam ser documentados. Conversas por telefone ou mensagens isoladas nem sempre são suficientes para demonstrar o que ocorreu ou para exigir formalmente uma providência.
A atuação é definida de acordo com a natureza do descumprimento e com o objetivo do proprietário. Em alguns casos, uma notificação ou negociação resolve a questão. Em outros, será necessário cobrar valores, exigir determinada conduta ou preparar uma medida judicial.
- Análise do contrato, do histórico da locação e das comunicações existentes
- Orientação sobre documentos e preservação de provas
- Elaboração de notificações extrajudiciais
- Negociação e formalização de acordos
- Cobrança de aluguéis, encargos e outros valores devidos
- Adoção de medidas destinadas a fazer cessar infrações contratuais
- Atuação judicial quando a solução extrajudicial não for suficiente ou adequada
O encerramento da locação precisa ser tão bem conduzido quanto o seu início.
Término do prazo contratual, inadimplência, infração, pedido de desocupação e aparente abandono do imóvel não são situações equivalentes. Cada uma pode exigir comunicações, prazos, documentos e providências diferentes.
Para o proprietário, a vontade de recuperar rapidamente a posse é compreensível. Ainda assim, entrar no imóvel sem respaldo, trocar fechaduras, retirar bens ou interromper serviços pode transformar um problema de locação em um novo conflito jurídico.
Nosso trabalho é identificar a forma adequada de encerrar a relação, formalizar a saída e, quando necessário, buscar judicialmente a retomada do imóvel e a cobrança das obrigações pendentes.
- Análise da situação e definição do procedimento adequado para a retomada
- Elaboração de notificações para desocupação
- Negociação da saída e formalização da entrega das chaves
- Ação de despejo, quando juridicamente cabível
- Cobrança de aluguéis, encargos e demais débitos
- Análise de danos demonstrados na vistoria de saída
- Orientação em situações de aparente abandono do imóvel
- Apuração das obrigações existentes no encerramento da locação
Serviços
Possibilidades de contratação, conforme a situação do imóvelDiagnóstico jurídico da locação
Consulta com análise do contrato, histórico, pagamentos, mensagens, vistorias e objetivo do locador. Indicada para definir o que pode ser feito antes de adotar uma medida.
Contrato de locação sob medida
Elaboração ou revisão do contrato conforme o imóvel, a finalidade, a garantia, a administração e os riscos reais da operação.
Notificação e tentativa de solução
Estruturação da comunicação formal, organização de documentos e condução da negociação para pagamento, correção do uso, reparo ou desocupação.
Cobrança de débitos locatícios
Recuperação extrajudicial ou judicial de aluguéis, encargos e valores demonstráveis, conforme a documentação disponível.
Retomada do imóvel
Análise e condução das medidas de desocupação ou despejo adequadas ao motivo e ao estágio da locação.
Assessoria integral no conflito
Atuação coordenada quando a demanda envolve simultaneamente cobrança, desocupação, danos, imobiliária, garantidores ou outras questões relacionadas.
Leonardo Araújo
Advogado · OAB/RS 126.930 · Sócio fundadorA proteção do patrimônio não depende apenas de reagir quando o problema aparece. Ela começa na forma como o contrato é estruturado, as comunicações são registradas e as medidas são escolhidas. Nosso trabalho é compreender a locação por inteiro e buscar a solução juridicamente adequada ao objetivo do locador, sem incentivar atitudes precipitadas ou prometer resultados que dependem das circunstâncias do caso.
Dúvidas Frequentes
Sobre a atuação para locadores
Preciso ter o contrato em mãos?
O contrato é importante, mas outros documentos também podem ser relevantes, como comprovantes de pagamento, mensagens, notificações, fotos, vistorias, boletos, comprovantes de encargos e contrato de administração da imobiliária.
O imóvel é administrado por uma imobiliária. O contrato de administração também será analisado?
Sim, quando as responsabilidades da imobiliária, os repasses, as cobranças ou a condução do problema interferirem na situação. O contrato de locação e o contrato de administração podem precisar ser avaliados em conjunto.
Posso trocar a fechadura, interromper água ou luz ou retirar os bens do locatário inadimplente?
Medidas de força tomadas sem o procedimento adequado podem gerar responsabilidade para o locador. A providência correta depende do contrato, da posse e da situação concreta, e deve ser definida antes de qualquer intervenção no imóvel.
Quanto tempo leva uma ação de despejo?
O prazo varia conforme o fundamento, os documentos, a possibilidade de medida liminar, a defesa apresentada e o funcionamento do juízo. A consulta serve para identificar o procedimento aplicável, sem prometer duração específica.
Posso pedir o imóvel antes do fim do contrato porque quero vender?
A possibilidade de retomada antecipada depende das hipóteses legais, do prazo e da situação contratual. A intenção de vender, isoladamente, não autoriza qualquer forma de retirada imediata do locatário.
O locatário sublocou sem autorização. O que pode ser feito?
A sublocação não autorizada pode representar infração contratual. É necessário verificar o contrato, reunir provas e definir a medida proporcional, que pode envolver notificação, negociação ou providência judicial.
O imóvel parece abandonado. Posso entrar?
A aparência de abandono não deve ser confundida automaticamente com entrega da posse. É importante documentar os sinais, verificar a situação das chaves e adotar o procedimento adequado antes de ingressar no imóvel.
A consulta é cobrada?
A triagem inicial é gratuita. A análise aprofundada do contrato e do histórico é realizada em consulta profissional, cujo valor é informado previamente. Quando aplicável, a proposta pode prever abatimento na contratação do serviço principal.
O escritório atende proprietários apenas em Viamão e na Região Metropolitana de Porto Alegre?
Não. A Santos Araújo Advocacia tem sede em Viamão e atende de forma próxima proprietários de imóveis em toda a Região Metropolitana de Porto Alegre.
Também atuamos em demandas de locação em outras cidades do Rio Grande do Sul e, por meio do atendimento online, em diferentes regiões do Brasil. A viabilidade e a forma de atuação são avaliadas conforme as características de cada caso.
Existe uma questão na locação que precisa ser resolvida?
Seja para prevenir um problema, cobrar uma obrigação, negociar a saída do inquilino ou avaliar a retomada do imóvel, o primeiro passo é compreender o que aconteceu e quais documentos sustentam a situação.
Conte brevemente o caso. A partir desse primeiro contato, orientaremos sobre o formato adequado para a análise jurídica.
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